«Вопрос-ответ»: как оформить сделку купли-продажи квартиры?

Как оформить сделку купли-продажи не обладая специальными знаниями, не обращаясь за помощью к риэлторам или юристам и возможно ли это сделать вообще своими силами, пояснили в территориальном отделе Управления Росреестра по Мурманской области.

«Несомненно справиться с продажей недвижимости самостоятельно и без затрат на посредников можно. Специально для тех, кто планирует продать или купить квартиру, мы подготовили ряд полезных советов. Какие документы собрать, какую информацию проверить, какие юридические нюансы учесть - ответы на эти вопросы помогут в успешном оформлении сделки», - рассказывает начальник отдела по ЗАТО Александровск Мария Фролова.    

Итак… Что делать, если вы продавец?

Продажа квартиры начинается с подготовки пакета документов. Лучше этим заняться заранее, так как процедура займет определенное время.

Первым делом советуем воспользоваться сервисом  Жизненные ситуации  на сайте Росреестра «Электронные услуги и сервисы / Сервисы», который предусматривает различные варианты оформления недвижимого имущества. Заполнив несложную анкету, вы узнаете, какой перечень документов необходим конкретно в вашей ситуации. Рекомендуем обратить внимание на следующие моменты:

• если вы не можете присутствовать на сделке, вам заранее необходимо оформить нотариальную доверенность на продажу квартиры и представление документов в Росреестр;
• если среди собственников продаваемой квартиры есть несовершеннолетние дети, совершеннолетние недееспособные граждане или граждане, признанные ограниченно дееспособными, то нужно получить разрешение органов опеки и попечительства на заключение договора купли-продажи;
• если в продаваемой квартире кто-то прописан, стоит заранее урегулировать с покупателем вопрос о сроках снятия с регистрационного учета;
• если квартира была приобретена в браке, она является совместно нажитым имуществом. В этом случае требуется нотариально удостоверенное согласие супруга на продажу квартиры.

Что делать, если вы покупатель?

 Необходимо убедиться, что продавец квартиры является её законным собственником. Для этого можно попросить продавца предоставить или самому получить выписку из ЕГРН об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости.

  Важно! Попросите продавца предоставить правоустанавливающий документ, подтверждающий приобретение квартиры в собственность (договор купли-продажи, дарения, мены, договор приватизации, свидетельство о праве на наследство и т.д.). Это поможет вам дополнительно удостовериться, что продавец владеет квартирой на законных основаниях.

   Кроме того, вы самостоятельно можете получить выписку из ЕГРН о переходе прав, которая позволит проследить историю всех операций с объектом недвижимости (как часто менялись собственники квартиры и какие сделки с ней совершались ранее).

   Получить выписки из ЕГРН можно в электронном виде на сайте Росреестра https://rosreestr.gov.ru/, Кадастровой палаты https://spv.kadastr.ru/, а также на портале Госуслуги https://www.gosuslugi.ru/.

Поинтересуйтесь у продавца, кто зарегистрирован в квартире, если для вас важно – обсудите вопрос о выписке жильцов до совершения сделки (это избавит от непредвиденных ситуаций и возможных конфликтов, в том числе от обращения в суд).

Уточните у продавца на счет задолженности по коммунальным услугам, а также была ли в квартире перепланировка и спросите техническую документацию (поэтажный план или технический паспорт), сравните характеристики квартиры.  Все изменения в объекте должны быть узаконены. В обратном случае после покупки квартиры вам придется это делать самостоятельно.

Договор купли-продажи можно составить также самостоятельно (примерные образцы можно найти в интернете).  В договоре должна быть отражена необходимая информация для государственной регистрации:

ü фамилии, имена, отчества (при наличии) продавцов и покупателей, адреса их мест жительства должны быть написаны полностью;

ü описание недвижимого имущества;

ü вид регистрируемого права;

ü сумма, за которую имущество продается и порядок расчетов по договору;

ü если в квартире проживают лица, сохраняющие в соответствии с законом право пользования этим жилым помещением после его приобретения покупателем – их нужно также указать, как одно из существенных условий;

ü подписи сторон.

ВАЖНО! При заключении сделки необходимо обратить внимание на наличие согласия супруга продавца, если объект приобретался в браке и продается только одним из супругов. Необходимо учитывать, что непредставление согласия супруга продавца на продажу квартиры не будет являться основанием для отказа в государственной регистрации перехода прав на эту квартиру.  Однако, если такое согласие будет отсутствовать в комплекте документов, представленных на государственную регистрацию прав вместе с договором купли-продажи, то в Единый государственный реестр недвижимости будет внесена отметка «Отсутствует согласие на продажу в соответствии со ст. 35 Семейного кодекса», погашение которой в дальнейшем  не предусмотрено.  Поэтому, с целью минимизации рисков приобретения объекта по сделке, которая впоследствии может быть оспорена в судебном порядке супругом, чье согласие не было получено, рекомендуем покупателю проверить наличие нотариально удостоверенного согласия такого супруга.  

 «Следуя этим рекомендациям, можно самостоятельно продать или купить недвижимое имущество. А если возникли затруднения, вы можете всегда проконсультироваться по телефону «горячей линии» отдела по ЗАТО Александровск Управления Росрееестра по Мурманской области (815-51) 7-59-84», - сказала в заключение начальник отдела Мария Фролова.